Le infiltrazioni dal pluviale in un condomino avvengono non così raramente come si possa pensare. Ma chi deve pagare i danni?
Nell’ambito di un condominio, le infiltrazioni di acqua sono tra le maggiori cause di controversia. Ciò succede perché una perdita di acqua può arrivare non soltanto da un altro appartamento, ma anche da parti in comune, tipo il lastrico solare, il tetto e, a volte, dai muri perimetrali.
In questo articolo parleremo di una questione molto specifica: come vanno risarciti i danni provocati dalle infiltrazioni pluviali in un condominio.
Ciò che intendiamo fare è di comprendere esattamente chi dovrà pagare i danni se la rottura oppure un altro tipo di guasto alle tubazioni va a convogliare le acque pluviali all’interno degli appartamenti del condominio privati.
Pluviale: cos’è?
Cosa significa “pluviale”? È un termine che viene solitamente usato per indicare una tubazione adibita alla raccolta delle acque piovane, da convogliare poi in un unico scarico.
Per essere precisi, il tubo pluviale va a raccordarsi sulla parte alta della grondaia che si trova sulla terrazza o sul tetto, dove l’acqua piovana viene raccolta e poi passata dentro le tubazioni.
Chi deve pagare la sua manutenzione?
Il pluviale può essere considerato come un bene condominiale, poiché serve a tutto l’edificio. Ciò vuol dire che, se si rompe o si guasta, ogni proprietario dovrà dare la sua parte di soldi per la riparazione, che viene calcolata proporzionalmente ai millesimi in suo possesso.
La situazione cambia completamente se la tubazione serve soltanto una parte del condominio, tipo una verticale soltanto.
Tale ipotesi tira in ballo soltanto uno specifico gruppo di condomini, ossia quello che si sta giovando dell’impianto. Ciò significa che soltanto loro devono pagare le spese di conservazione e manutenzione.
C’è un termine specifico per questa eventualità: criterio dell’utilizzazione differenziata. Questo criterio viene applicato se si è di fronte a un edificio con più cortili, scale, opere, lastrici solari o impianti con destinazione d’uso esclusiva soltanto di una parte di tutto il fabbricato.
In questo caso, le spese inerenti alla manutenzione di queste parti devono essere pagate soltanto dai condomini che ne traggono utilità.
Nell’ipotesi di un condominio parziale con più scale, ognuno che termina con un lastrico da dove la pluviale si dirama, coloro che vivono nella scala A non è tenuto al pagamento della manutenzione del pluviale dell’altra scala, ossia la B.
Chi deve risarcire i danni delle infiltrazioni dal pluviale?
Quando si rompe una condotta pluviale, i danni causati possono essere davvero ingenti, poiché l’acqua, una volta che si è riversata sulle pareti oppure sul pavimento della terrazza, causa delle gravi infiltrazioni di acqua. Stesso discorso dicasi per la pluviale ostruita.
Basti pensare all’acqua che, pur potendosi incanalare nella tubazione, vada a disperdersi ovunque, andando a bagnare costantemente tutti i muri dell’edificio perimetrali, cosa che porta l’acqua a infiltrarsi all’interno degli appartamenti.
Se si verifica un caso del genere, tutto il condominio dovrà mettere mano al portafoglio per il risarcimento dei danni causati dall’infiltrazione.
Siccome il pluviale è una parte comune, la sua riparazione e manutenzione spetta alla compagine, la quale sarà responsabile di tutti i pregiudizi derivanti in caso di omissione.
La regola sopra descritta ha valore anche nell’ipotesi in cui la terrazza, il tetto o il lastrico solare vengano considerati di proprietà esclusiva.
In base a quanto afferma la giurisprudenza, tutti i condomini devono partecipare alle spese di manutenzione, anche quando il lastrico solare appartiene a un condomino soltanto.
Di conseguenza, il condominio deve installare un sistema di tubazione, fatto a regola d’arte, per far defluire le acque piovane, provvedendo anche alla manutenzione, anche nel caso in cui la proprietà del sistema è di uno dei condomini.
Caso fortuito di rottura pluviale
A un condominio viene applicata una regola contenuta nel Codice civile, la quale afferma che ogni condomino è responsabile dei danni causati dalle cose che custodisce, a meno che non provi che sia stato un caso fortuito.
Se il condominio vuole esimersi dal pagare il risarcimento dei danni provocata dalle infiltrazioni di acqua per colpa del pluviale, deve dimostrare che tale guasto non è da ascriversi alla propria negligenza, ma a un evento imprevedibile ed eccezionale, che non può essere in alcun modo evitato.
Un esempio lampante è una tromba d’aria molto violenta, che va a staccare le tubature della grondaia, provocando l’allagamento di un appartamento che si trova all’ultimo piano.
Visto che in questo caso si verifica una vera e propria calamità naturale, peraltro improvvisa, il condominio viene esonerato da ogni responsabilità.
Quando a risarcire è il condomino?
Chi ha causato la rottura delle tubazioni e ha provocato le infiltrazioni dal pluviale, deve risarcire tutti i danni inerenti, nel caso specifico della parte da cui è fuoriuscita l’acqua.
Per esempio, se uno dei proprietari ha intrapreso alcuni lavori e, non volendo, rompe le tubazioni, sarà tenuto a provvedere alla loro riparazione e a risarcire i danni eventuali provocati a tutti gli altri condomini.
Dunque, la regola che afferma che le infiltrazioni dal pluviale vanno risarcite dall’interno condominio non può essere applicata ogni volta che il guasto viene ascritto a un’omessa o cattiva manutenzione delle varie tubazioni, poiché potrebbe essere dovuta a una cattiva condotta da parte di qualcuno.