Vuoi scoprire se hai pagato più spese condominiali di tutti gli altri e non dovevi? Devi controllare i seguenti documenti.
Spese condominiali giuste o ingiuste: come capirlo? È una domanda molto diffusa in rete, su cui vale la pena scrivere un articolo.
Tutto inizia con il rendiconto annuale, redatto dall’amministratore di condominio e sottoposto ad approvazione dell’assemblea, la quale è chiamata a farlo entro 180 a partire dalla chiusura dell’esercizio.
Prima di entrare nel succo della questione, andiamo a capire bene cos’è esattamente il rendiconto condominiale.
Rendiconto condominiale: cos’è?
Il rendiconto del condominio, noto anche come bilancio di condominio, è un documento contabile che dettaglia la gestione amministrativa.
Ogni singola voce che compone entrate e spese va dettagliata e raggruppata in modo omogeneo seguendo alla lettera quanto dispone sia il regolamento che la legge.
In altre parole, il rendiconto è una sorta di estratto conto dove tutte le spese, oltre a essere raggruppate per voci, vengono elencate in ordine cronologico.
Tutte le spese vengono suddivise per ogni unità immobiliare e poi ripartite in base alle tabelle millesimali.
Bilancio condominiale: com’è composto?
Il bilancio condominiale è composto dalle voci di uscita ed entrata e tutti i dati che si riferiscono alla situazione del condominio a livello patrimoniale, ai fondi a disposizione e alle riserve eventuali. Ecco esattamente da cosa è composto:
- registro della contabilità, dove vengono annotate dall’amministratore in ordine cronologico tutti i movimenti singoli di uscite ed entrate;
- riepilogo finanziario, dove viene elencata ogni singola spesa sostenuta durante l’anno contabile di gestione;
- nota esplicativa sintetica della gestione, dove viene spiegato in maniera concisa, semplice e in cifre tutto ciò che viene illustrato nel bilancio.
Spese condominiali: come controllarle?
Come verificare se le spese condominiali sono esatte? L’unico modo è visionare la documentazione contabile che l’amministratore detiene.
Per essere precisi, a essere visionati sono i documenti giustificativi di spesa, che sono conosciuti con il nome di “pezze d’appoggio”.
Ma cosa sono questi documenti giustificativi? Atti che rendono legittime le entrate e le uscite del bilancio condominiale.
Un esempio sono i tabulati delle riscossioni periodiche delle entrate e le ricevute fiscali e le fatture delle uscite.
Tutta questa documentazione va conservata per un decennio partendo dalla data di registrazione nel documento contabile.
Soltanto dal documento giustificativo si può evincere se gli esborsi in esso riportarti sono legittimi o meno.
Se la delibera che approva il bilancio viene impugnata, il giudice non può mettere in discussione le spese già autorizzate dall’assemblea e non impugnate tempestivamente dai condomini interessati.
La Corte di Cassazione è chiaro su questo fatto: un rendiconto non può essere impugnato se i motivi sono di merito o per ragioni di legittimità.
Ciò perché un singolo condomino non ha la facoltà di mettere in discussione tutti i provvedimenti che, in passato, sono stati adottati dalla maggioranza.
Secondo la giurisprudenza in materia, quando il rendiconto consuntivo viene approvato dall’assemblea condominiale, diventa un atto vincolante, che può essere superato soltanto previa impugnazione, per via di dolo o un errore di fatto, di ogni singola posta incriminata.
In altre parole, una delibera che ha approvato il bilancio può essere impugnato, a patto che mostri dei vizi di legittimità, tipo quando non c’è notifica da parte degli aventi diritto.
Nonostante ciò, le voci di spesa che in passato sono state approvate non possono essere contestate tramite impugnazione.
Il motivo è che il bilancio fotografa le spese sostenute per gestire il condominio. Se un lavoro di manutenzione straordinaria approvato in passato, viene riportata nel bilancio tramite il capitolo di spesa relativo, il rendiconto non può essere impugnato.
Quindi, il giudice non potrà annullarlo o rivederlo, poiché avrebbe dovuto agire contro la delibera che intendeva approvare questo intervento per giustificare il conseguente esborso.
Come controllare le tabelle millesimali
Per quanto riguarda la ripartizione esatta delle spese condominiali, bisogna consultare le tabelle millesimali. Soltanto così è possibile accertarsi della correttezza dei costi in rapporto alle quote in possesso.
Se il calcolo viene fatto in modo errato, l’impugnazione della deliberazione diventa legittima e giustificabile.
Inoltre, se si controllano bene le tabelle millesimali, ci si potrà rendere conto meglio se le spese che sono state attribuite a tutti gli altri condomini sono veritiere.
Sovente capita che un condomino che ha meno millesimi di un altro finisca per pagare una quota più alta.