In che modo muoversi nel momento in cui un erede è contrario alla vendita di una casa? Vediamo insieme le varie ipotesi da considerare.
Una delle possibilità in questo caso è quella di vendere soltanto la propria quota oppure di procedere attraverso una divisione giudiziale. Ma vediamo insieme altre informazioni.
Evitare un immobile a seguito della morte di un genitore
Superare un lutto provocato dalla morte di un genitore o di un apparente molto stretto, di sicuro è un evento molto doloroso, una sensazione che rende ancora più difficile il dovere sbrigare alcune pratiche a livello burocratico.
Infatti, una situazione che di frequente si presenta è quello che capita nel momento in cui viene lasciato in eredità un immobile diviso doppio eredi.
Una situazione che diventa ancora più complicata nel momento in cui la decisione su cosa fare di questo immobile non è la stessa per ognuno di loro.
È in questo caso che ci si pone una domanda in particolare: come riuscire a vendere un immobile ereditato se manca il consenso di uno o più eredi?
Questo è un qualcosa che è scritto a chiare lettere all’interno della legge italiana attraverso l’articolo 11/08 presente del Codice Civile in cui viene imposto che, per procedere alla vendita di un bene in comproprietà, bisogna che sia presente il consenso unanime di ogni comproprietario.
Quindi, ognuno di loro deve essere presente di fronte al notaio al momento della firma del rogito, facendosi che l’atto risulti essere valido.
Si fa riferimento infatti ad un atto di amministrazione straordinaria in cui risulta essere valida la regola dell’unanimità e quindi un evento in cui la maggioranza non conta nulla.
In poche parole ci si trova di fronte ad una specie di diritto di “veto” e quindi, nel caso in cui un erede si rifiuta di firmare il rogito, non è possibile portare a termine la vendita.
Dall’altra parte però nessuno degli eredi ha il diritto di costringere il comproprietario a procedere alla vendita.
Ma vediamo quindi cosa accade nel caso in cui si eredi non trovano un accordo per la vendita e quali sono le strade che si possono seguire in casi del genere.
In cosa consiste la comunione ereditaria
Prima di analizzare attentamente la situazione, cerchiamo di capire a cosa si fa riferimento il momento in cui si parla di “comunione ereditaria”.
Nel momento in cui una coppia di fratelli o anche di più, vanno a ricevere in eredità un bene che risulta essere condiviso e quindi decidono di accettarla, ci si trova di fronte alla “comunione ereditaria”, un qualcosa disciplinato attraverso gli articoli 1100 e successivi del Codice Civile.
Inoltre è bene sapere che la comunione ereditaria risulta essere valida per tutto il tempo durante il quale permane la condivisione del bene a patto che gli coeredi possiedono il diritto di chiedere al giudice, in ogni momento, la divisione della comunione.
Quindi, nel momento in cui si desidera vendere l’immobile e non si raggiunge un accordo totale degli eredi, uno di loro può tranquillamente prendere la decisione di sciogliersi dalla comunione ereditaria andando a chiedere al tribunale, quella che è la divisione del bene in eredità proprio attraverso l’articolo 1111, comma 1, del Codice Civile.
In che modo procedere con la vendita di un immobile ereditato nel caso in cui manca il consenso di un erede
Nel momento in cui uno o più eredi prendono la decisione di vendere l’immobile, cosa accade se uno di loro non è d’accordo con questa scelta?
In una circostanza del genere è importante fare una divisione di diverse ipotesi. Ecco quali sono.
Decidere di vendere la propria quota
Molto spesso capita che i coeredi si chiedano se possono o meno vendere la propria quota ereditaria.
Ovviamente la risposta è positiva. Infatti, questa è una strada che scelgono molti di coloro che hanno intenzione di vendere ma non si trovano in accordo con i coeredi.
In questo caso, una soluzione per accontentare ognuno di loro è proprio quella di vendere la parte ereditata.
Così facendo, l’erede in questione deve riconoscere, per legge, un diritto di prelazione il quale va a favorire gli altri co- proprietari.
Si fa riferimento al “retratto successorio”, il quale va ad imporre, al venditore, di effettuare una notifica della proposta di vendita insieme al prezzo, qualcosa che deve essere fatto verso gli altri eredi prima di procedere alla finalizzazione.
Ed è allora che i coeredi hanno un tempo pari a due mesi per portare avanti il diritto di riscatto.
Nel caso in cui il venditore non va a rispettare il diritto di prelazione, fino a quando è in vigore la comunione ereditaria, ogni coerede ha la possibilità di riscattare la quota dal compratore.
Comunque, alla base di tale norma, per vale l’intenzione di preservare i beni nella famiglia.
Scegliere la via conciliativa
Una seconda strada di uscita è quella di scegliere la via conciliativa.
Nessuno infatti può costringere un co- proprietario a vendere anche se può anche capitare che un coerede che vive un periodo di difficoltà economica, cerchi in ogni caso di provare una conciliazione con gli altri presenti.
E’ questo ciò che accade solo nel caso in cui tra i suoi eredi c’è un dialogo attraverso il quale si va ad ottenere un accordo per la vendita.
La divisione giudiziale
Tra le varie opzioni troviamo anche la divisione giudiziale, una soluzione che viene utilizzato nel momento in cui la via conciliativa non riesce a trovare una soluzione e la divisione ereditaria non è stata fatta attraverso un testamento.
In base a ciò che afferma l’articolo 713, comma 1 presente nel Codice Civile, ogni erede ha la possibilità di chiedere la divisione al giudice.
In questi casi, quindi si chiede supporto al tribunale per andare avanti con la liquidazione di ogni quota ereditaria, andando a chiamare in causa ogni coerede.
La decisione spetta poi al tribunale lo stesso in cui è stata aperta la successione.
Prima di dare inizio ad una divisione giudiziale, bisogna aver dato inizio ad un processo di mediazione obbligatoria il quale forma la condizione di procedibilità del giudizio stesso.
Nel caso in cui la mediazione non va per il verso giusto, si andrà quindi alla divisione giudiziale.
In questo caso, il giudice andrà a valutare se si può trovare un accordo tra i coeredi che potrebbero quindi procedere ad una divisione in natura del bene.
Se si tratta di una casa la quale può essere divisa in maniera semplice, si può procedere con un frazionamento in diverse unità immobiliari andando ad assegnare, ad ognuno di loro, una porzione del bene.
Per fare tutto ciò, sarà necessario il supporto di un perito il quale andrà ad esaminare ogni soluzione tecnica.
Nel caso in cui non è possibile procedere alla divisione in natura, il giudice andrà a verificare se tra gli eredi c’è qualcuno che vuole acquistare le quote di proprietà di ogni erede.
Se si tratta di un qualcosa a cui è interessato più di uno di loro, il giudice procederà con la valutazione per capire qual è il più meritevole di tutela.
Per concludere, se nessuno dei coeredi ha intenzione di acquistare l’immobile, si andrà avanti con la vendita all’asta del bene con incanto, prendendo come punto di riferimento, una base di prezzo che si è ottenuta a seguito della valutazione del perito che il tribunale stesso ha nominato.
Ciò che si ricaverà dalla vendita dell’immobile, verrà poi distribuito tra i vari coeredi basandosi sulle quote di proprietà che spettano loro.