Come bisogna dividere le spese quando è presente una terrazza comune in un solo appartamento? Andiamo a scoprirlo di seguito.
Le spese necessarie per la conservazione e l’utilizzo delle aree comuni dell’edificio sono ripartite tra tutti i condomini in base al valore relativo della proprietà privata di ciascuno.
In pratica, chi ha una percentuale di proprietà più elevata deve contribuire in misura maggiore alle spese di manutenzione dell’edificio.
Tuttavia, ci sono eccezioni a questo criterio, un esempio è il tetto piano. È in questo specifico contesto che emerge la seguente domanda: come vengono allocate e suddivise le spese per il terrazzo che appartiene ad un singolo appartamento?
Questo è un argomento che fa molto discutere e il sistema legale non ha ancora raggiunto un chiaro consenso in merito.
Da un lato c’è chi vede nel terrazzo a livello una funzione di copertura, e quindi ritiene che debba essere soggetto alle stesse regole di un tetto piano.
C’è invece chi sostiene che un terrazzo che copre un solo piano debba essere considerato un soffitto piuttosto che un tetto. Procediamo ora sistematicamente ad esplorare ulteriormente questo problema.
Come si dividono le spese
Una terrazza si riferisce alla sporgenza esposta di una struttura, racchiusa da una barriera protettiva che offre un punto di osservazione per osservare l’ambiente circostante.
Tipicamente accessibile, ha anche lo scopo di schermare l’intero edificio o una porzione specifica di esso.
Il terrazzo a livello funge da ampliamento e proiezione verso l’esterno di un’unità immobiliare, fornendo contemporaneamente una copertura protettiva per una o più unità immobiliari.
In pratica, ciò che distingue questa terrazza è che si trova esattamente alla stessa quota di un’unità residenziale, fornendo un accesso diretto ad essa.
Di conseguenza, il terrazzo a livello non è situato al vertice della struttura, servendo solo a schermare parzialmente le unità abitative sottostanti.
Al terzo piano esiste la possibilità di realizzare una terrazza in piano all’interno di un edificio di dieci piani, limitandone la copertura ai due piani sottostanti.
Lastricato solare: cos’è?
Il lastricato solare è una superficie orizzontale situata in cima a un edificio, spesso utilizzata come pavimentazione calpestabile nelle applicazioni pratiche.
Lo scopo principale è fornire copertura e salvaguardare l’edificio. Inoltre, può svolgere funzioni secondarie come supportare antenne televisive o fungere da spazio per stendere la biancheria, purché queste attività non ne impediscano il ruolo principale.
Differenza tra terrazza e lastrico solare
La terrazza e il lastricato solare sono essenzialmente identici, con una differenza fondamentale: mentre lo scopo principale di un lastricato è quello di fornire copertura, una terrazza va oltre, offrendo al proprietario anche l’opportunità di godersi il panorama e sfruttare appieno lo spazio.
Ciò può includere l’aggiunta di elementi decorativi come piante o altri ornamenti per migliorare il suo fascino estetico.
La divisione delle spese del lastrico solare
Secondo le linee guida del Codice Civile, le spese connesse alla manutenzione del lastrico solare sono ripartite tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi. In sintesi, viene rispettato il criterio standard per la distribuzione.
Nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà privata, la ripartizione dei costi sarà la seguente:
- il proprietario esclusivo riceverà un terzo del pagamento;
- i restanti due terzi del corrispettivo saranno ripartiti tra tutti i condomini posti in verticale, precisamente quelli che ricadono sotto la giurisdizione del marciapiede.
La giustificazione di questo specifico metodo di allocazione delle spese deriva dall’unica funzione di copertura che il tetto piano svolge, che alla fine avvantaggia tutti i condomini all’interno della stessa struttura verticale.
In sintesi, è giustificato che tutti i soggetti che usufruiscono della protezione della pavimentazione dell’edificio dalle intemperie contribuiscano ai costi, indipendentemente dal fatto che la superficie sia di proprietà privata.
La divisione delle spese della terrazza
Le spese relative al terrazzo sono ripartite in base al criterio prefissato stabilito per il lastrico solare.
Nel caso di terrazzo in comune è obbligatorio per ogni condomino versare un contributo in base alle rispettive quote millesimali.
Al contrario, se la terrazza è riservata a un gruppo specifico, allora un terzo delle spese sarà a carico del proprietario, mentre il resto sarà condiviso da tutti coloro che risiedono sotto nella stessa struttura verticale.
È evidente che la suddetta affermazione è ugualmente applicabile alla superficie piana e uniforme nota come terrazzo pianeggiante.
Terrazza copre soltanto un appartamento: in che modo avviene la ripartizione delle spese?
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese di manutenzione del terrazzo privato di pertinenza di un solo appartamento, la ripartizione è determinata in base a precedenti giuridici consolidati.
Anche in questo specifico scenario si applica lo stesso principio utilizzato per i tetti piani: un terzo delle spese è a carico del proprietario del terrazzo, mentre la restante parte è a carico del proprietario dell’immobile sottostante. Questa interpretazione è supportata dalla recente giurisprudenza.
In quest’ottica, il terrazzo, anche quando afferente ad una sola unità immobiliare, assolve comunque un ruolo di protezione e copertura analogo ad un lastrico solare.
Di conseguenza, le norme relative alla ripartizione delle spese per il lastrico solare devono essere attuate indipendentemente dalla quantità di appartamenti sottostanti.
In tempi più recenti, una teoria alternativa sembra aver preso piede. Questa teoria postula che, per motivi di allocazione delle spese, è fondamentale avere una terrazza situata sullo stesso piano di un tetto piano.
Tuttavia, non è indispensabile che la terrazza comprenda l’intero edificio; basta piuttosto che sia una superficie aperta posizionata al di sopra di specifici ambienti.
Parlando di applicazioni pratiche, possiamo definire un terrazzo assimilabile a un tetto piano purché funzioni da strato protettivo per due o più unità immobiliari sottostanti.
Tuttavia, se si tratta di un solo appartamento interessato, devono essere utilizzati i criteri per la determinazione della ripartizione dei costi relativi ai massimali.
In base alle norme di legge, le spese sostenute per la manutenzione e il restauro di soffitti, volte e sottotetti sono divise equamente tra i proprietari dei due piani consecutivi.
Il proprietario del piano superiore si assume la responsabilità del rivestimento del pavimento, mentre il proprietario del piano inferiore è responsabile dell’intonaco, della pittura e degli elementi decorativi del soffitto.
In sintesi, in base alla prospettiva giuridica prevalente, le spese connesse alla manutenzione di un terrazzo facente capo ad un unico appartamento dovrebbero essere ripartite secondo gli stessi criteri utilizzati per i solai ei sottotetti.
Questo criterio impone che i costi siano divisi equamente tra i proprietari dei piani situati uno sopra l’altro.