A partire da questo mese di luglio è in vigore un nuovo regolamento di condominio. Vediamo quali sono i cambiamenti sostanziali.
Ogni condominio deve attenersi a un regolamento, assimilabile al “diritto interno del condominio”.
Secondo la giurisprudenza, esso è definito come lo “statuto della comunità condominiale, che funge da documento che stabilisce un insieme di norme giuridicamente vincolanti per tutti i membri della comunità” (Cass. 12342/1995).
Come suggerisce il nome, il regolamento disciplina vari aspetti della vita condominiale, tra cui le norme sull’uso dei beni comuni, la ripartizione delle spese, il decoro edilizio, ed altro (art. 1138 c. 1 cc).
È obbligatorio che il regolamento sia documentato per iscritto, pena la sua nullità (Cass. S.U. 943/1999), ed è allegato al registro dei verbali tenuto dall’amministratore (art. 1130 c. 1 n. 7 c.c.).
Negli edifici con più di dieci condomini è obbligatorio attenersi al regolamento di condominio (art. 1138 c. 1 cc).
Inoltre, nei condomini con più di otto unità, è obbligatoria la presenza di un amministratore (art. 1129 c. 1 cc).
Per quanto riguarda il regolamento relativo ai condomini, se le unità sono undici o più e il regolamento non viene adottato, non sono previste sanzioni.
Ciò implica, tuttavia, che ogni singolo titolare ha la possibilità di attivarsi al fine di indurre l’assemblea a compiere i passi necessari per l’adozione del regolamento.
L’impatto di tale norma si estende sia ai condomini stessi che ai successori ed aventi causa dei singoli partecipanti. Ciò è delineato nell’articolo 1107 c. 2 di cui all’art. 1138 cc.
Da questo mese, sono state implementate modifiche significative che meritano attenzione. Di seguito vengono delineate le modifiche che saranno attuate per il condominio a partire da luglio, nonché le precauzioni di cui tenere conto.
Condominio, occhio al nuovo regolamento
Vivere in un complesso condominiale è sempre complesso, ed è fondamentale attenersi diligentemente a tutte le norme prescritte, anche in situazioni apparentemente semplici.
La complessità risiede anche nel fatto che, a volte, queste normative subiscono modifiche significative che richiedono un’attenta considerazione.
Nello specifico, a partire dal mese di luglio, sono in corso modifiche di ampio respiro che interessano alcuni aspetti del condominio.
Di conseguenza, è fondamentale rimanere attenti a questi cambiamenti e ricordare senza fallo le informazioni vitali.
Maggiori responsabilità per gli amministratori di condominio
A partire da luglio ci sarà uno spostamento delle responsabilità degli amministratori di condominio in materia di procedimenti di mediazione condominiale.
Tale modifica avviene dopo l’approvazione della riforma Cartabia, che apporta modifiche alla disciplina della conciliazione in materia condominiale.
La riforma attribuisce in particolare agli amministratori di condominio una maggiore autorità, consentendo loro una maggiore autonomia in materia di mediazione commerciale e civile, in particolare in relazione ai conflitti all’interno del condominio.
Una volta ricevuta la notifica relativa all’invito a partecipare a un procedimento di mediazione, l’amministratore di condominio sarà tenuto a convocare un’assemblea.
Tuttavia, a causa della recente normativa, l’amministratore ha ora la facoltà di avviare la fase di mediazione senza l’obbligo di convocare un’assemblea.
Di conseguenza, non sarà più necessario che l’assemblea deliberi e si pronunci a maggioranza.
L’amministratore avrà l’autonomia di decidere autonomamente se procedere o rinunciare all’attivazione della mediazione. Solo al termine di questa fase l’amministratore sarà obbligato ad informare l’assemblea.
Condominio: l’amministratore dovrà attuare le decisioni prese in assemblea
La responsabilità dell’attuazione delle decisioni prese durante l’assemblea condominiale spetta all’amministratore di condominio.
Secondo la legge, la domanda di mediazione deve essere presentata ad un organismo di mediazione situato all’interno della stessa circoscrizione del condominio.
Qualsiasi richiesta di mediazione presentata altrove sarà considerata non valida. Le modifiche che attribuiscono all’amministratore di condominio maggiore autorità sui regolamenti di condominio che sono entrati in vigore il 30 giugno 2023, e non avranno effetto retroattivo.
Pertanto, queste nuove norme saranno applicabili solo ai casi iniziati dopo la suddetta data. Per le cause avviate prima del 30 giugno, così come per quelle ancora in corso, continuerà ad essere in vigore la normativa precedente.
Le sessioni di mediazione per i condomini affrontano vari aspetti inerenti i conflitti che sorgono all’interno dell’associazione di condominio.
Tali conflitti riguardano principalmente questioni relative al governo e al regolamento del condominio, nonché impugnazioni a delibere assunte dall’associazione.
Rientrano, inoltre, in tale procedimento di mediazione anche le controversie relative al ruolo e alle responsabilità dell’amministratore.