C’è una questione che va chiarita assolutamente e riguarda la possibilità di esercitare il diritto di prelazione sulla vendita della casa da parte del vicino.
Nell’ambito delle transazioni immobiliari esiste un concetto noto come diritto di prelazione. Questo concetto impone che determinati individui o entità abbiano la priorità nell’acquisizione di una proprietà rispetto ad altri.
Questa priorità può derivare da un fondamento legalmente stabilito o da un accordo raggiunto volontariamente tra le parti coinvolte.
Quando si tratta di acquisizione volontaria di un immobile, si stabilisce un patto di prelazione tra il proprietario dell’abitazione e un soggetto che manifesta interesse all’acquisto dell’immobile.
Secondo l’accordo, è previsto che nel caso in cui l’altra parte scelga di vendere o trasferire un immobile, deve essere data priorità al soggetto che detiene tale diritto.
Se il proprietario dell’immobile non si attiene a questo accordo, la parte prelazione ha il diritto di ricevere il risarcimento del danno derivante. Tuttavia, la vendita rimarrebbe legalmente valida.
Il proprietario, oltre ad avere la facoltà di esercitare il diritto di prelazione, ha anche la facoltà di rifiutarlo in caso di mancata intenzione di acquistare l’immobile.
La base giuridica del diritto di prelazione si trova anche nella legge, che prevede un livello di tutela più elevato per il titolare del diritto rispetto alla prelazione volontaria.
Nel caso in cui vi sia una disposizione di legge che attribuisca il diritto di prelazione all’acquisto di un immobile, e il proprietario dell’immobile non onori tale diritto, il soggetto con diritto di prelazione ha facoltà di agire nei confronti del proprietario e richiedere il trasferimento di proprietà dell’immobile in questione.
Il diritto di prelazione nell’acquisto di un immobile è concesso per legge, ma è importante identificare i soggetti specifici che detengono tale diritto. La legge riconosce due distinte categorie di soggetti legittimati ad esercitare tale diritto:
- individui che occupano un immobile a scopo residenziale o commerciale;
- persone fisiche che condividono la proprietà all’interno di un gruppo di eredi.
Prelazione sull’acquisto di un immobile per uso abitativo
Nel caso in cui tu sia un inquilino residente in un appartamento, e il proprietario decida di vendere l’immobile durante la durata del tuo contratto di locazione, ti sarà riconosciuto il diritto di prelazione per l’acquisto della casa prima che questa sia messa a disposizione di altri potenziali acquirenti.
Per procedere, il proprietario della casa dovrà informarsi sulla tua intenzione di acquistare l’immobile alle stesse condizioni degli altri potenziali acquirenti.
Quando non si applica il diritto di prelazione?
Vi sono casi in cui l’applicazione del diritto di prelazione per l’acquisto di un immobile residenziale non è fattibile. Questo evento si verifica quando il titolare si trova in una delle seguenti circostanze:
- commercializzare il prodotto seguendo la scadenza iniziale indicata nel contratto (che è già stato prorogato almeno una volta);
- trasferire la proprietà dell’immobile, scegliendo di assegnarlo ad una società, al proprio coniuge, o ad altro parente entro il secondo grado di parentela;
- trasferire la proprietà attraverso mezzi diversi dalla volontà del proprietario, come vendite forzate o espropri;
- vuole affittare ad altro inquilino l’immobile;
- è comproprietario dopo una comunione ereditaria ma con il diritto di prelazione appartenente ai coeredi;
- intende vendere in blocco tutto l’edificio dove si trova l’unità locata;
- vuole trasferire o donare l’immobile a titolo gratuito o in donazione.
È vero che il vicino di casa ha il diritto di prelazione sulla vendita della casa?
Nel caso di un edificio condominiale, il proprietario di un appartamento non gode del privilegio di prelazione in caso di vendita di un immobile confinante, indipendentemente dal fatto che sia situato allo stesso piano o sopra o sotto.
Il codice civile, nelle sue disposizioni, attribuisce il diritto di prelazione – cioè il diritto di prelazione rispetto agli offerenti esterni, a parità di prezzo e termini contrattuali – solo in due specifiche ipotesi:
- alla vendita delle quote del bene che è in comunione ereditaria;
- nel caso in cui un immobile oggetto di locazione commerciale debba essere venduto, al locatario è riconosciuto il diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile. Tale diritto è concesso fintantoché il locatario non possiede altri immobili residenziali e il locatore intende vendere l’immobile a terzi alla scadenza del contratto di locazione. Il diritto di prelazione del locatario prevale su eventuali diritti analoghi spettanti ai coeredi del bene ereditato. Tuttavia, tale diritto non si applica se la vendita è effettuata al coniuge o ai parenti entro il secondo grado del proprietario.
Quindi, se il vicino ha intenzione di vendere il proprio appartamento, nonostante la sua adiacenza alla proprietà del vicino, e anche se i due immobili potrebbero potenzialmente essere registrati come un’unica unità attraverso il consolidamento dei legami familiari, non può esercitare nessun diritto di prelazione.