Per quante volte è consentito rinnovare il contratto di locazione? Dipende dalla tipologia di contratto.
Un lettore ha recentemente chiesto informazioni sul numero massimo di volte in cui un contratto di locazione può essere esteso.
Tuttavia, la tipologia di locazione in questione non è stata specificata, lasciandoci nell’incertezza se si tratti di locazione a canone stabilito o locazione a canone libero, locazione ad uso transitorio, locazione per studenti universitari, locazione per fini turistici.
Al fine di fornire una risposta esauriente, esamineremo ogni tipo di noleggio e indagheremo su ciò che accade alla scadenza del termine.
Andando più a fondo, ci renderemo conto che i contratti di locazione possono essere classificati in due tipi distinti.
La prima tipologia è costituita da contratti che non hanno una data di scadenza fissa, ma si rinnovano automaticamente.
Viceversa, la seconda tipologia di contratti di locazione prevede una scadenza specifica dopo la quale il contratto si risolve di diritto senza necessità di preventiva comunicazione alla controparte coinvolta.
Tuttavia, è importante procedere in modo strutturato per comprendere appieno queste differenze.
Qual è il numero massimo di rinnovi di un contratto di locazione 4+4?
La tipologia di locazione più utilizzata è quella 4+4, detta anche locazione con canone libero, di cui parleremo in primo luogo.
La caratteristica distintiva di questo contratto è la sua durata minima di 4 anni, che può essere prorogata di comune accordo.
Dopo i primi 4 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni. Questo processo si ripete all’infinito, con rinnovi automatici che si verificano ogni 4 anni a meno che una delle parti non annulli il contratto.
Per recedere dal contratto ed impedirne il rinnovo, l’interessato dovrà inviare alla controparte una raccomandata con ricevuta di ritorno almeno 6 mesi prima del rinnovo automatico (periodo di preavviso).
In assenza di disdetta, la locazione continuerà a essere rinnovato a tempo indeterminato.
Tornando alla domanda iniziale su quante volte è possibile rinnovare un contratto di locazione 4+4, la risposta è abbastanza semplice: a tempo indeterminato.
È possibile che il contratto di locazione prosegua anche dopo la vita del locatario originario e si trasmetta ai suoi discendenti, a meno che una delle parti coinvolte non decida di risolvere il contratto.
La presenza di un contratto di locazione valido, rispettato e adempiuto da entrambe le parti, elimina ogni possibilità che il locatore perda la proprietà dell’immobile per usucapione. Pertanto, non vi è alcun rischio per il proprietario.
Quante volte un contratto di locazione 3+2 può essere rinnovato?
Per quanto riguarda invece il contratto di locazione che prevede un canone predeterminato, la durata della locazione è fissata a partire da tre anni con estensione automatica di due anni alla scadenza iniziale.
Trascorso tale biennio (che sarebbe il quinto anno successivo alla stipula), l’accordo viene rinnovato per un ulteriore biennio e tale ciclo si ripete all’infinito salvo comunicazione di disdetta a mezzo raccomandata A/R. Tale notifica deve essere fornita almeno sei mesi prima della data di scadenza.
In questo scenario il contratto può essere rinnovato a tempo indeterminato e senza il rischio di passaggio di proprietà dovuto al passare del tempo.
Viceversa, nel caso di contratto di locazione che preveda un canone predeterminato, la durata del contratto è fissata in un primo triennio che si rinnova automaticamente di due anni alla scadenza iniziale.
Decorso tale biennio, che avviene decorso il quinto anno dalla stipula del contratto, l’accordo si rinnova per un ulteriore biennio, e così via, ad ogni successiva scadenza, salvo disdetta mediante presentazione di raccomandata A.R. con ricevuta di ritorno con preavviso di sei mesi.
Allo stesso modo, il contratto può essere rinnovato a tempo indeterminato senza limiti di tempo e non vi è alcun rischio di trasferimento della proprietà per il passare del tempo.
C’è un limite al numero di volte in cui un contratto di locazione temporaneo può essere prorogato?
La locazione transitoria è vincolata ad una durata massima di 18 mesi, come da legge. Tuttavia, non vi è alcuna chiara indicazione della durata minima richiesta. È opinione diffusa che la durata minima possa essere inferiore o uguale a 30 giorni.
La lettera di recesso non è necessaria per il contratto di uso transitorio in quanto termina automaticamente alla scadenza del suo termine.
In altre parole, il periodo di tempo pattuito delineato nel contratto in scadenza è sufficiente a far cessare i suoi effetti.
È possibile estendere un contratto più di una volta, purché persista la condizione specificata nel contratto originario.
Continuando ad adempiere al requisito transitorio, il contratto viene di fatto rinnovato e la sua durata prolungata.
Tuttavia, è fondamentale fornire una documentazione adeguata di questa necessità, che includa tutte le prove pertinenti come la certificazione del datore di lavoro relativa al trasferimento e i certificati medici.
Sebbene la legge non specifichi il numero di volte che il contratto per uso transitorio può essere rinnovato, è ragionevole ritenere che frequenti rinnovi possano far sorgere sospetti di dolo da parte delle parti coinvolte.
Rinnovo contratto di locazione per studenti universitari
La retta per gli studenti universitari o per chi segue corsi di perfezionamento o aggiornamento può essere concordata tra le parti, fermo restando che non deve superare il limite massimo previsto dagli accordi territoriali.
La durata del contratto va da 6 mesi a 3 anni, con rinnovo automatico per ulteriori due anni dopo la scadenza, salvo che il locatario decida di rescindere il contratto.
Per annullare il contratto di locazione, l’inquilino deve fornire un preavviso entro un periodo da 1 a 3 mesi prima della scadenza.
Analogamente al contratto di noleggio 4+4 e 3+2, il rinnovo in questo scenario è automatico e continuerà a meno che non venga annullato.
Il rinnovo del contratto può essere effettuato più volte senza impedimenti, purché rimanga costante il requisito dell’università per l’occupazione dell’inquilino.
L’inquilino deve essere iscritto o ad un corso di specializzazione post-laurea, come master, dottorato, o ad un corso di specializzazione, in un comune diverso da quello di residenza.
Se questa condizione è soddisfatta, non c’è limite al numero di volte che il contratto di locazione può essere rinnovato.
Oltre che lo studente singolo, può diventare conduttore un gruppo di studenti universitari attualmente fuori sede oppure un’impresa per il diritto allo studio.
È possibile rinnovare più volte un contratto di locazione turistica?
La tipologia di locazione prevalente nel nostro Paese risponde alle esigenze abitative temporanee dei turisti che cercano di risiedere in seconde case per motivi di vacanza.
Quando un inquilino richiede l’alloggio temporaneo in un immobile, come una seconda casa o un luogo adibito esclusivamente al tempo libero, può avvalersi di un contratto di locazione ad uso turistico.
Lo scopo di queste proprietà in affitto è quello di fungere da residenza non primaria, in particolare per scopi di vacanza. In sostanza, questi appartamenti sono progettati per soddisfare l’esigenza di uno spazio abitativo secondario.
Al fine di escludere qualsiasi esigenza abitativa primaria, è indispensabile che il contratto menzioni esplicitamente lo scopo della visita del turista e tale scopo deve essere verificabile.
La durata del contratto è oggetto di libero accordo tra le parti. Tipicamente, questa tipologia di locazione è destinata a brevi periodi.
Alla scadenza del termine designato, il contratto di locazione viene automaticamente risolto e l’affittuario deve liberare la proprietà affittata.
I contratti di durata superiore a 30 giorni devono essere registrati e messi per iscritto. La politica di rinnovo di questo contratto è la stessa di un contratto di locazione a breve termine: il contratto si risolverà automaticamente alla sua scadenza senza necessità di alcun preavviso di recesso.
Si precisa, tuttavia, che non vi è alcun limite al numero di rinnovi consecutivi del contratto, purché le esigenze del viaggiatore siano ancora presenti e opportunamente registrate nel contratto.