Ci sono categorie di inquilini che non si possono sfrattare, neanche in modo forzoso dal proprietario. Ma cosa dice la legge in merito?
Prima di firmare un contratto di locazione per una casa, è importante comprendere i potenziali rischi, soprattutto se gli inquilini non pagano l’affitto o altre spese.
In caso di arretrati dell’affitto, in genere viene avviato un processo di sfratto per consentire lo sgombero dell’immobile e l’affitto a un altro inquilino, oltre a perseguire il recupero crediti per garantire l’adempimento.
Sfortunatamente, queste procedure non sono sempre rapide o dirette e anche le rigide regole delineate nel codice civile potrebbero non essere sufficienti per ottenere i risultati desiderati in modo tempestivo.
Nonostante queste sfide, c’è una tendenza crescente verso la semplificazione di queste situazioni e fornendo una maggiore protezione per i proprietari.
Quali inquilini sono protetti dallo sfratto?
In passato, occasionalmente sono state approvate leggi che proibivano o bloccavano temporaneamente lo sfratto di famiglie vulnerabili, che includevano persone con disabilità, membri anziani, minori o gravi necessità finanziarie.
Di conseguenza, i proprietari temono spesso la possibilità di non essere in grado di sfrattare gli inquilini che non pagano l’affitto.
Potrebbe essere una preoccupazione valida chiedersi quali inquilini siano immuni dallo sfratto, ma la verità è che questo non è un problema rilevante da un po’ di tempo.
Al fine di salvaguardare i diritti dei proprietari e prevenire discriminazioni nei confronti di determinati gruppi, questo tipo di regolamentazione è stato ritenuto inadeguato.
Non ci sono inquilini che sono esentati dallo sfratto, poiché violerebbe la costituzione dando la priorità alle loro lotte rispetto ai diritti dei loro proprietari.
Sebbene possa sembrare che il processo di sfratto sia semplice, è importante notare che non è sempre un compito facile.
Infatti, gli sgomberi tendono a richiedere più tempo per essere eseguiti rispetto a disposizioni legali più restrittive, soprattutto quando il nucleo familiare si trova in uno stato vulnerabile.
I proprietari possono mitigare questo problema solo verificando le garanzie degli inquilini prima di stipulare un contratto di affitto e avviando il processo di sfratto prima possibile.
Indipendentemente dalle circostanze personali degli inquilini, come la loro salute o situazione finanziaria, è possibile richiedere ed eseguire uno sfratto.
Qual è la durata stimata del processo di sfratto?
Il processo di sfratto ha la possibilità di estendersi per un anno, in base al grado di collaborazione mostrato dagli inquilini e al carico di lavoro del tribunale e dell’ufficiale giudiziario.
Secondo la legge, il proprietario è autorizzato ad avviare un procedimento legale contro l’inquilino che non ha adempiuto ai propri obblighi dopo 20 giorni, anche se questo corso dell’azione è in genere preceduto da diversi solleciti informali e, infine, da un avvertimento da parte del legale.
L’iter del procedimento civile prevede la prima fissazione di un’udienza, durante la quale gli inquilini conservano il diritto di risiedere all’interno dell’immobile.
Tipicamente, c’è un periodo di attesa di circa un mese tra la richiesta e l’udienza, che può essere prolungato se le trattative sono in corso.
Durante l’udienza, gli inquilini hanno la possibilità di richiedere un periodo di grazia di 90 giorni, lasciando loro ampio tempo per assicurarsi i fondi necessari per il pagamento.
Durante tale lasso di tempo gli inquilini possono risiedere nell’abitazione anche dopo la seconda udienza, in cui il giudice dispone lo sgombero (salvo che nel frattempo il debito sia stato saldato).
Il giudice concede ai debitori un determinato termine, di norma non inferiore a tre settimane, per liberare i locali.
Se gli inquilini rimangono nella casa oltre questo termine, noto come terzo accesso, l’ufficiale giudiziario può essere contattato per assistenza e può richiedere l’aiuto della polizia.
Se l’inquilino decide di opporsi allo sfratto, i tempi per il processo di sfratto sarebbero ulteriormente prolungati.
Sfratto per persone minorenni, anziane o disabili
Come affermato in precedenza, lo sfratto è una possibilità per chiunque abbia violato il contratto. Tuttavia, a determinate circostanze più delicate viene concessa una maggiore protezione legale, che può prolungare il processo di sfratto.
Se nell’immobile risiedono minori di età inferiore ai 18 anni, lo sgombero è rinviato fino a quando i servizi sociali non potranno garantire loro una residenza alternativa.
In caso di ritardi nel procedimento di sfratto, il locatore ha la possibilità di accettare il pagamento dai servizi sociali o di richiedere l’intervento del giudice tutelare.
Anche gli inquilini disabili sono soggetti a un sistema analogo, in base al quale il giudice può impedire uno sgombero che aggraverebbe la loro disabilità fino a quando non viene assicurata una sistemazione alternativa.
Allo stesso modo, gli inquilini di età superiore ai 70 anni avranno il rinvio degli sfratti fino a quando non saranno disponibili alloggi alternativi.
Sebbene queste circostanze possano ritardare il processo di sfratto, è comunque possibile completarlo dopo un percorso tortuoso.