Economia e Finanza

MILANO E EXPO 2015. Come risponde il mercato immobiliare residenziale e commerciale

COMPARTO COMMERCIALE
Il  fermento per l’EXPO ha creato negli ultimi mesi forte interesse per il settore della ristorazione nelle zone più centrali di Milano (Quadrilatero, Cordusio, Cairoli e Brera) dove, tra l’altro, si segnala la ricerca di immobili da parte di marchi importanti, soprattutto del fashion. Ultimamente aumenta l’interesse anche per le vie limitrofe (ad esempio via Torino) dove si insediano flagship di importanti marchi.
La richiesta più elevata è per le soluzioni con canna fumaria (o con la possibilità di installarne una) posizionate sulle vie commerciali e non necessariamente centrali. La metratura richiesta per chi vuole operare nel settore della ristorazione va da un minimo di 50 mq (per take away) fino a 200-300 mq. Sempre più numerosi i giovani che vogliono lanciarsi nel settore, declinato anche nella formula dello street food.
Dalle richieste raccolte dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa tra le zone ambite nella parte sud di Milano ci sono i Navigli e corso di Porta Ticinese grazie al forte passaggio prevalentemente serale. I prezzi di compravendita sono di circa 11000 € al mq in via Torino e si scende a 6000 € al mq sui Navigli. Sarà interessante misurare nei prossimi mesi gli effetti della nuova Darsena sul mercato dei locali commerciali dei dintorni, penalizzati in questi anni proprio dai lavori in corso.
Cresce l’interesse per via Torino dove aprono aprono flagship della moda giovane e aumenta l’appeal in ambito food con nuove aperture.
Da segnalare l’aumento di aperture di supermercati di quartiere, appartenenti a importanti catene della GDO.
Gli investitori sono sempre presenti su questo segmento di mercato e ricercano opportunità di investimento conrendimenti annui lordi intorno all’7-8% (si va dal 6% del centro fino al 9% della periferia).
COMPARTO RESIDENZIALE
ANDAMENTO DEI PREZZI
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
+1,8%
-4,6%
-2,1%
-0,4%
-2,3%
-7,3%
-7,0%
-5,5%
Nel secondo semestre 2014 le quotazioni di Milano sono diminuite del 2,6%, che determinano una contrazione del 5,5% sull’intero anno 2014. Stabile la macroarea Fiera-San Siro, aumento per il Centro (+0,6%), più marcato a Navigli-Famagosta (+1,2%)
ANDAMENTO DELLE ZONE
Il Centro di Milano ha evidenziato un rialzo dello 0,6%. Nell’area di Brera, Garibaldi e Moscova il mercato è sempre dinamico: stranieri e residenti di altre regioni italiane cercano un punto d’appoggio per i loro soggiorni milanesi, aumenta la domanda di monolocali e bilocali ad uso investimento (grazie ad EXPO) e il mercato delle locazioni è in fase di rilancio (grazie alla nuova sede dell’Unicredit). Top prices? 8000 € al mq tra piazza XXV Aprile e corso Como, fino a 10.000 € al mq  tra le vie Treves, Monti di Pietà e Fiori Chiari.
Aumentano i prezzi anche nella macroarea Navigli-Famagosta (+1,2%). L’area di Tibaldi-Cermenate-San Gottordo è proprio al centro tra IULM, Bocconi, IED, NABA e Domus Academy: si acquistano soprattutto tagli medio-piccoli (genitori di studenti e investitori), ma aumenta l’interesse per quelli più grandi (soltanto se i prezzi sono particolarmente vantaggiosi).
La macroarea Vercelli-Lorenteggio cede il 3,2%. C’è incertezza nella zona Solari-Foppa-Savona in vista dei lavori della linea 4: aumenta la domanda di box e posti auto ma rallenta il mercato delle locazioni nelle aree interessate dai lavori. Non va comunque dimenticato che molti stilisti hanno scelto aree dismesse per le
loro sedi o per riqualificarle facendole diventare dei poli attrattivi. Un esempio? Nell’area ex Ansaldo di via Bergognone, Armani ha appena inaugurato  il suo museo con annesso polo espositivo dedicato all’arte e alla moda.
Anche la macroarea Città Studi-Indipendenza perde il 3,2%. Il Politecnico è sempre un ottimo bacino di attrazione per genitori di studenti e investitori, che trovano molto appetibile la zona di viale Abruzzi, viale Gran Sasso e corso Buenos Aires, il cui mercato è dinamico sia sulle compravendite sia sulle locazioni.
La macroarea Bovisa-Sempione chiude il semestre con -4,5%. La vitalità del quartiere Isola attira sempre più giovani ma piace anche a chi lavora presso la sede di Unicredit in Porta Nuova; chi non riesce ad acquistare qui si orienta in zona Maciachini (che ha riscontrato un leggero aumento dei prezzi). Molto interessante corso Sempione-piazza Firenze: si vedono i primi risultati concreti della realizzazione della linea 5 e aumenta la domanda di immobili in affitto per l’EXPO, richiesti soprattutto da addetti ai lavori.
-1,2% è la variazione percentuale della macroarea Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi. La zona di Fabio Filziattira chi non riesce ad acquistare a Porta Nuova e investitori: i primi vorrebbero comunque abitarci vicino, i secondi intendono realizzare affitti giornalieri per l’EXPO. Il risultato? I prezzi aumentano, seppur di poco.
Valori in diminuzione del 4,3% nella macroarea di Lodi-Corsica. Domanda variegata in zona corso Lodi – San Luigi:le famiglie cercano tre e quattro locali, gli investitori optano per i monolocali, le giovani coppie si orientano sui bilocali. Prada ha appena inaugurato il suo museo di arte contemporanea in largo Isarco, realizzato su 19.000 mq di ex aree dismesse e caratterizzato da 11.000 mq di spazio espositivo.
Nessuna particolare tendenza nella macroarea Fiera-San Siro, dove le quotazioni sono rimaste stabili, anche se nei prossimi  mesi potrebbero vedersi gli effetti dell’apertura della nuova metropolitana, soprattutto nelle aree meno servite e in quelle a ridosso dello Stadio, penalizzato dal traffico durante gli eventi.
 
ANALISI DELLA DOMANDA E DELL’OFFERTA
Il 45,2% della domanda immobiliare su Milano si concentra sul bilocale che è anche la tipologia più presente sul mercato, con il 38,9% dell’offerta, ma il trilocale segue da vicino con il 37,3%.
Nel secondo semestre del 2014 i canoni di locazione di Milano hanno registrato un andamento leggermente positivo : +0,4% per i monolocali, +0,6% i bilocali e +0,5% i trilocali.
Buono l’ andamento del mercato degli affitti in diverse macroaree della città, in particolare Navigli-Famagosta, Lodi-Corsica e Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi.
Si tratta di aree dove c’è una buona domanda di immobili da parte degli studenti fuori sede, di lavoratori non residenti (la macroarea di Stazione-Gioia-Fulvio Testi abbraccia le aree intorno ai nuovi uffici di Porta Nuova e la zona Isola, apprezzata sorpattutto da un target giovane). A questo si deve aggiungere anche una domanda generalizzata in diverse aree del territorio di immobili in affitto da parte di coloro che lavorano per l’Expo.
I canoni medi di locazione sono di 510 € al mese per un monolocale, 680 € al mese per un bilocale e 890 € al mese per un trilocale. Sono necessari mediamente 68 giorni per locare un’immobile.
 Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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